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陈志商与观点对话:雅诗阁中国公寓谋略

2019/09/15

观点地产网 位于杭州钱江新城的凯德来福士中心,总建筑体量约30.09万平方米,是目前已开业来福士中心中业态最全、规模最大的一座。

在项目开业一年半后,11月中旬,杭州来福士中心迎来了“凯德系”另一种高端业态——雅诗阁服务公寓的入驻,正式以购物中心、办公楼、服务公寓等的完全体姿态面向市场。

商业综合体和服务公寓是凯德集团房地产业务多元化的组成部分,过去数年里,凯德这两大业务在中国的规模有了新的扩张计划。比如2018年,先在武汉签约投资大型综合体,斥资57亿元收购重庆两江春城项目,11月初还以127.86亿元收购上海第一高双子塔。

在服务公寓领域,雅诗阁开展了一系列的扩张探索,包括试验共享公寓“lyf”,与飞猪旅行直连,与华住酒店集团、城家公寓联姻,加速“馨乐庭”在华扩张,推动房源总数增长。截止目前,雅诗阁在国内已实现管理服务公寓2万套,计划至2023年管理总数达6万套。

近年,公寓行业迎来爆发式增长,面对资本云集行业竞争加剧,即便是雅诗阁也存在不断变革谋求更多发展的需求。针对这些话题,雅诗阁中国董事总经理暨雅诗阁全球业务拓展总监陈志商携一众高管,接受了观点地产新媒体等的采访。

一年半前,陈志商在雅诗阁路演活动上说,雅诗阁在高端商务住宿领域已经有“明显的领先优势”,现在着力开发更细分的差异化市场,并加大力度拓展一线城市及有潜力的二线城市。

如今陈志商依然对中国的服务式公寓市场持乐观态度,并开始展现出细化到战术执行的缜密。

据观点地产新媒体了解,雅诗阁计划通过自有资金收购、轻资产管理两种方式增加服务公寓;在已进入的城市,主打“雅诗阁”“盛捷”两大品牌,新进入二线城市则落地“馨乐庭”品牌;此外,探索“lyf”共享公寓及老年公寓等新领域,丰富产品结构。

谈公寓市场:更加深耕中国

现场提问:雅诗阁进入中国也有20年了,您认为中国长租市场,以及雅诗阁的租客有什么变化?

陈志商(雅诗阁中国董事总经理暨雅诗阁全球业务拓展总监):我们第一家物业开在天津,刚进入中国的品牌是盛捷,当时针对的都是国外租客,无论是来中国出差,或者在中国工作,当时这个市场比较空白。我们进来以后非常好地把这一块需求填补了,一开始在天津,后来在上海、广州、深圳,然后把其他品牌引进来,包括雅诗阁。

接着是馨乐庭,第一家馨乐庭在西安,我们也是第一个进入中国二线城市的国际服务公寓。一开始我们在北上广深布局,后来成立了雅诗阁中国私募基金,尽管基金已经结束了,但引进了很多产品在二线城市,远至西安、重庆、成都、沈阳,都有我们的产品足迹。我们也把这一块的需求填补了,因为很多跨国公司正在从一线城市转移到二线城市。

以上是雅诗阁前面十年的发展情况,接下来我们发现,中国籍的租客比例一直往上涨,从刚开始的10%不到,现在基本上超过一半,这是个很大的变化。我们的核心品牌价值和国际化网络现在会更加深耕中国,面向中国国内公司和长短租的需要。

雅诗阁一直都是以长短租组合的形式,这个对业绩形成很好的帮助。长租可以让我们有平稳的基础入住率,剩下的房间可以作为短租。大家都知道,短租的价格永远比长租高,因为它是按天算,按月算就要给客人打折,这样一个组合一直以来是我们的核心竞争力。

长租市场最近几年政府也在大力推动,主要是面向中国的刚需,我们看到了这个市场的潜力,也不排除雅诗阁在这方面进行尝试。

现场提问:中国的租客越来越多,对于这种变化雅诗阁在战略上有没有做调整?

陈志商:国内外租客的比例还要分城市,一线城市外国租客还是会相对多,因为北上广深不只是制造业,服务业各方面都发展得非常蓬勃。二线城市更多的针对国内客人为主,因为很多跨国公司总部可能设在一线城市。

另外一个变化是长租的租期缩短,我们刚开始进入中国一般都是两年的租期居多,因为来这边工作的国外租客都是外派两到三年。但现在很多到二线城市做项目的客户一般住两到三个月。

这会影响到我们的房间配比,调整成以一房为主,因为外派出差一到三个月的客人一般都是单身。在二线城市我们的一房比例会往上调,我们会顺着市场的需求做出调整。

谈扩张计划:开拓长租的可能

现场提问:此前凯德在美国收购了长租公寓,是基于什么样的考虑?针对长租公寓有没有什么特别的规定?

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